Huurprijs berekenen: vrije sector of maximale huur
Tel de punten van je huurwoning met het woningwaarderingsstelsel en zie direct of de woning in de vrije sector mag, en wat de maximale kale huur is in 2026.
Cijfers gecontroleerd op 23 september 2026. Bekijk de bronnen.
Sociale huur, middenhuur of vrije sector
Het aantal punten bepaalt de soort huurwoning. Voor sociale huur en middenhuur geldt een maximale huur; in de vrije sector niet.
| Punten | Soort | Maximale kale huur 2026 |
|---|---|---|
| tot en met 143 | Sociale huur | tot € 932,93 |
| 144 tot en met 186 | Middenhuur | € 939,73 tot € 1.228,07 |
| 187 of meer | Vrije sector (bij een beginhuur boven € 1.228,07) | geen maximum |
Voorbeeld
Een appartement van 60 m² met 5 m² berging, energielabel C, een badkamer met douche, een balkon van 6 m² en een WOZ-waarde van € 300.000 krijgt 152 punten. Dat is middenhuur met een maximale kale huur van € 994,63 per maand. Heeft het appartement 85 m² aan vertrekken, 8 m² berging, 5 verwarmde vertrekken, label A en een WOZ-waarde van € 520.000, dan komt het op 220 punten en mag het in de vrije sector worden verhuurd.
Zo worden de punten geteld
- Oppervlakte: 1 punt per m² voor vertrekken, 0,75 per m² voor overige ruimten zoals een berging of zolder.
- Verwarming: 2 punten per verwarmd vertrek, 1 per verwarmde overige ruimte of gang (samen maximaal 4). Vaste koeling: 1 punt per vertrek, maximaal 2.
- Energie: van -15 punten (label G) tot 62 punten (label A++++), zie de tabel hieronder.
- Keuken: 4 punten voor een aanrecht van 1 tot 2 meter, 7 vanaf 2 meter, plus inbouwapparatuur tot hetzelfde aantal punten.
- Sanitair: toilet 3 punten (2 in de badkamer), wastafel 1, douche 4, bad 6, bad met aparte douche 7, plus extra voorzieningen tot hetzelfde aantal punten als douche en bad.
- Buitenruimte: 2 punten plus 0,35 per m² privé buitenruimte, maximaal 15. Geen enkele buitenruimte: -5 punten.
- Parkeren: 9 punten voor een plek in een afgesloten garage, 6 buiten met dak, 4 zonder dak, gedeeld door het aantal adressen dat er gebruik van mag maken.
- WOZ-waarde: 1 punt per € 16.954 plus de WOZ-waarde per m² gedeeld door € 268 (peildatum 1 januari 2025). Zonder WOZ-waarde telt een minimum van € 85.806.
- Monumenten: de maximale huur mag 35% hoger bij een rijksmonument (50 extra punten bij een contract van vóór 1 juli 2024) en 15% bij een gemeentelijk of provinciaal monument.
Elk onderdeel wordt afgerond op een kwart punt; het totaal op hele punten.
Punten voor het energielabel
| Label | Eengezinswoning | Appartement | Geen label: bouwjaar |
|---|---|---|---|
| A++++ | 62 | 58 | — |
| A+++ | 57 | 53 | — |
| A++ | 52 | 48 | — |
| A+ | 47 | 43 | — |
| A | 41 | 37 | 2002 en later |
| B | 34 | 30 | 2000 t/m 2001 |
| C | 22 | 15 | 1992 t/m 1999 |
| D | 14 | 11 | 1984 t/m 1991 |
| E | -5 | -5 | 1979 t/m 1983 |
| F | -9 | -9 | 1977 t/m 1978 |
| G | -15 | -15 | 1976 of ouder |
Maximale huurprijs per punt 2026
| Punten | Maximale kale huur per maand |
|---|---|
| 40 | € 250,26 |
| 50 | € 312,80 |
| 60 | € 375,32 |
| 70 | € 437,81 |
| 80 | € 500,38 |
| 90 | € 569,03 |
| 100 | € 637,67 |
| 110 | € 706,32 |
| 120 | € 774,94 |
| 130 | € 843,62 |
| 140 | € 912,26 |
| 143 | € 932,93 |
| 144 | € 939,73 |
| 150 | € 980,91 |
| 160 | € 1.049,57 |
| 170 | € 1.118,23 |
| 180 | € 1.186,84 |
| 186 | € 1.228,07 |
| 187 | € 1.234,92 |
| 190 | € 1.255,53 |
| 200 | € 1.324,18 |
| 210 | € 1.392,84 |
| 220 | € 1.461,49 |
| 230 | € 1.530,12 |
| 240 | € 1.598,76 |
| 250 | € 1.667,40 |
De rekenhulp gebruikt de volledige officiële tabel van 40 tot en met 250 punten.
Veelgestelde vragen
Hoeveel punten heeft een woning in de vrije sector nodig?
Minstens 187 punten. Daarnaast moet de kale beginhuur hoger zijn dan € 1.228,07 per maand (contracten vanaf 1 januari 2026). Heeft de woning 186 punten of minder, dan geldt bij een contract vanaf 1 juli 2024 een maximale huur, ook als in het contract een hogere huur staat.
Wat is de maximale huur in 2026?
Dat hangt af van het aantal punten. Bij 143 punten is het € 932,93, bij 186 punten € 1.228,07. Onder de 40 punten geldt € 250,26. Voor monumenten en nieuwbouw-middenhuur mag er een percentage bovenop.
Hoeveel punten krijg je voor de WOZ-waarde?
Bij een WOZ-beschikking met peildatum 1 januari 2025: 1 punt per € 16.954 WOZ-waarde, plus de WOZ-waarde per m² gedeeld door € 268. Bij peildatum 1 januari 2024 is dat € 15.329 en € 242. Heeft de woning zonder beperking 187 punten of meer, dan telt de WOZ voor maximaal 33% van het totaal. Zakt de woning daardoor onder de 187 punten, dan krijgt ze 186 punten.
Mijn huur is hoger dan het maximum. Wat kan ik doen?
In de eerste 6 maanden van je huurcontract kun je de huurcommissie vragen je beginhuur te toetsen. Is die te hoog, dan gaat de huur omlaag en krijg je het te veel betaalde terug. Is je contract op of na 1 juli 2024 ingegaan, dan kan het ook later. Stuur je verhuurder dan eerst een voorstel om de huur te verlagen. Gaat die niet akkoord, dan heb je tot 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum om naar de huurcommissie te gaan. De huur gaat dan omlaag vanaf dat moment, zonder terugbetaling.
Hoeveel mag de huur in de vrije sector stijgen?
Voor bestaande contracten maximaal 4,4% in 2026, voor middenhuur 6,1%. Bij een nieuw contract in de vrije sector is de beginhuur vrij. Bereken je verhoging met de rekenhulp huurverhoging.
Wat telt niet mee in deze rekenhulp?
Gedeelde binnenruimten zoals een gemeenschappelijke woonkamer, aanpassingen voor mensen met een beperking en de toeslag voor zorgwoningen. Voor een kamer (onzelfstandige woonruimte) geldt een ander puntensysteem. Voor een officiële puntentelling per ruimte kun je de Huurprijscheck van de huurcommissie gebruiken.
Wanneer veranderen de bedragen?
De maximale huurprijzen per punt en de WOZ-bedragen worden elk jaar op 1 januari aangepast. Deze rekenhulp rekent met de bedragen van 2026.
Bronnen
Deze rekenhulp gebruikt uitsluitend officieel gepubliceerde tarieven. Laatste controle: 23 september 2026.
- Besluit huurprijzen woonruimte, bijlage I (woningwaarderingsstelsel)
- Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, bijlage I (maximale huurprijsgrenzen 2026)
- Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 247, 249 en 254
- Huisvestingswet 2014, artikel 1 (middeldure huurwoonruimte)
- Rijksoverheid — Verschil tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector
- Rijksoverheid — Hoeveel huur betaal ik maximaal voor mijn woning?
Let op: deze rekenhulp geeft een indicatie op basis van de gegevens die je invult en is geen financieel, fiscaal of juridisch advies. Voor een bindend bedrag geldt altijd de beschikking of aanslag van de betrokken instantie.